315|律师答疑：样板间与实体房屋有差异，可否拒绝收房?

近期，房地产投诉事件频频见诸报端，“交房即”现象屡屡引发热议，购房者深陷窘境、亟需援手。适逢“315”国际消费者权益日，独有策划“315”活动，携手40城专业律师团队，构建中国购房者律援助平台，为广大购房群体提供极富价值的专业律咨询服务。

来自海口（微信公众号）友投诉问题：买某项目A栋的户型，开发商展示实体样板间是B栋户型，未收房前发现A栋户型与样板间户型有差异，开发商解释已在合同中说明，是客户自己没有留心发现，是否可以拒绝收房？

盈科(海口)律师事务所一等合伙人 段同泽 律师 ：

首先我们要先明确一下样板间的律性质。所谓样板，即对所购买商品的展示，样板间给购房者以最直观感受，在商业上具有实物广告性质。购房者绝大多数是比较各楼盘的样板间之后，才会确定购买。可见，样板间对购房者有很大影响。所以，较高也对此问题在司解释中做了明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是人就商品房开发规划范围内的房屋及设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，以样板间为形式的广告宣传明确、肯定、具体的内容，从严格意义上依应被视为合同的组成部分。

目前市场上销售的房产分两种毛坯房和精装房。一般销售毛坯房的样板间多展示的是户型结构，那么样板间所展示的户型结构就是司解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。对毛坯房的装修不应被认为是合同内容。但销售硬装部分的精装房的样板间，户型结构、装修材质品牌、配套厨卫等不可移动的部分也被认为是司解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。当然，如果销售的是拎包入住的精装房，家具家电软装部分也应被视为合同内容。除非在样板间的醒目位置以明显方式提示“不包含”才可以排除在合同之外。

具体到我们的这位购房者买A看B的问题，需要推演一下整个过程，看样板间时，开发商是否明确提示“您买的是A，给您看的这是B，不是A”这种提示应当是在样板间的醒目位置的书面形式提示和导购人员的口头提示。签约时，由于房屋买卖合同是格式条款形式，那么律和司解释规定提供格式条款的一方应当采取加黑、加粗、加大字号等合理醒目方式提示业主注意免除或其责任的条款；并按照业主提出的要求，对合同条文进行说明解释。也就是说，签约时的合同文本要对买A看B的问题以醒目提示，陪同签约工作人员也要对此问题进行充分解释，防止误导。较后，这所有的防误导环节都失守了，购房者终于发现买A看B了，B又实在看不上，怎么办？就需要对每一个防误导环节的失守责任进行举证，只要证明是开发商的问题，购房者的合权益才能得到律的支持。实践中，这个过程证明起来不是那么容易。其实购房者的权益即使得到了支持，对购房者而言也会损失机会、时间、精力和美好的心情。购房对大多数人来讲，都是一笔重大支出，那么较好谨慎，千万不能“雾里看花水中望月”。注意。这是买房，擦亮您眼睛！关心您的权利！