315|律师答疑：交房时房屋质量存在严重不达标，能退房吗?

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来自海口（购房1群）友投诉问题：交房时房屋质量存在严重不达标，可以要求开发商退房吗？并且是否可以按照当前市场评估价向开发商进行索赔？

盈科(海口)律师事务所一等合伙人 段同泽 律师 ：

按现行律规定，并不是房屋存在所有质量都会导致退房或者说是解除合同。只有房屋出现严重质量问题，购房者有权退房并要求赔偿损失。

其中最主要的是主体结构不达标，可以要求退房。主体结构包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用能与价值，致使购房者的合同目的不能实现，律对此课以最严格的律责任，即解除合同和赔偿损失。

此外还有一种房屋质量问题即严重影响正常居住使用的质量问题，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的情形，其中严重影响正常居住使用，律没有作出具体规定，司实践中多从居住使用与房屋本身特性、危害居住人安全健康、维修复修次数等标准进行综合判断，属于官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房者提出退房索赔请求时，要较前一种情况更为慎重。

至于按当前市场评估价赔偿的问题，这个问题定是在房价上升期提出的，其实讲的是房产升值差价能否得到支持的问题。由于退房是因房产质量问题导致，开发商对此存在严重过错，购房者因开发商的过错导致损失了机会成本，并且该机会成本可以折现。《合同》名列前茅百一十三条名列前茅款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赔偿损失的范围按完全赔偿原则，赔偿全部损失包括直接损失和间接损失。直接损失好理解。间接损失是指失去的可以预期取的利益。由于房价长期稳定的上涨，开发商的严重过错，给购房者造成的间接损失，就包括房产升值部分的损失，因此要求开发商赔偿房产升值部分的损失是有律依据的。这也符合律的平衡双方当事人利益，遏制违约行为，维护公平交易的原则。